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EOD模式操作課程

課程背景：
EOD（Ecology-OrientedDevelopment）模式是以生態(tài)文明思想為引領(lǐng)，以可持續(xù)發(fā)展為目標，以生態(tài)保護和環(huán)境治理為基礎(chǔ)，以特色產(chǎn)業(yè)運營為支撐，以區(qū)域綜合開發(fā)為載體，采取產(chǎn)業(yè)鏈延伸、聯(lián)合經(jīng)營、組合開發(fā)等方式，推動公益性較強、收益性差的生態(tài)環(huán)境治理項目與收益較好的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有效融合，統(tǒng)籌推進，一體化實施，將生態(tài)環(huán)境治理帶來的經(jīng)濟價值內(nèi)部化，是一種創(chuàng)新性的項目組織實施方式。
生態(tài)環(huán)境導向的開發(fā)模式（簡稱EOD模式）是在中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展形勢下的必然選擇，也將是未來主流的開發(fā)趨勢。只有堅持生態(tài)優(yōu)先，將生態(tài)保護治理與資源、產(chǎn)業(yè)融合考慮，才能實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。近些年來建筑施工類央國企在EOD模式方面探索出一條結(jié)合地方政府投融資實際情況的發(fā)展創(chuàng)新模式案例，本課程將全面從國內(nèi)EOD模式的操作的定義、流程及*國內(nèi)典型案例進行全面解讀。

課程對象：
建筑施工類央國企及分子公司、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)

課程方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程大綱
第一講：EOD項目的獲取和投融資操作要點
一、EOD模式背景意義
1.政府沒錢+生態(tài)環(huán)境治理-踐行兩山論+生態(tài)產(chǎn)業(yè)化
2.城鎮(zhèn)化建設(shè)投資引發(fā)地方政府隱形債務危機
3.政府預算收支過度以來土地財政
4.政府投資向社會資本投資轉(zhuǎn)變
5.投資增值模式向運營模式轉(zhuǎn)變
6.投資運營與資產(chǎn)增值保值當下投資項目謀劃的主題
二、基本要求與政策依據(jù)
1.《關(guān)于生態(tài)環(huán)境領(lǐng)域進一步深化“放管服”改革，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》
2.《關(guān)于支持服務民營企業(yè)綠色發(fā)展的意見》
3.《關(guān)于擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資培育壯大新增長點增長極的指導意見》
4.《關(guān)于推薦生態(tài)環(huán)境導向的開發(fā)模式試點項目的通知》
三、操作要點
1.項目選擇謀劃，資產(chǎn)與收益關(guān)聯(lián)，項目實施主體搭建
2.重構(gòu)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)
3.城市環(huán)境的整體提升
4.產(chǎn)業(yè)導入整體溢價增值
四、EOD項目的基本模式和產(chǎn)品矩陣
1.EOD的產(chǎn)品基本特征
2.EOD的相關(guān)政策體系演化及方向
3.EOD的政府痛點和利用：非經(jīng)營性投資與債務鎖死
4.EOD的生態(tài)價值轉(zhuǎn)換路徑：全景生態(tài)
5.EOD五級產(chǎn)品矩陣和應用場景
6.EOD的基本盈利模式和變型：深度切入城市和生態(tài)兩大建設(shè)體系
五、項目初步信息研判技術(shù)手段
1.EOD的城市區(qū)域研判方法：城市群軸帶研判
2.EOD的空間區(qū)位研判方法：城市戰(zhàn)略研判
3.EOD的C端經(jīng)營性研判方法：人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)人口研判
4.EOD的B端經(jīng)營性研判方法：產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)研判
5.EOD的G端經(jīng)營性研判方法：政府財政和支付能力研判
六、項目獲取階段實操
1.城市更新類EOD項目獲取要點
2.文化旅游類EOD項目獲取要點
3.平臺公司的合作和利用要點
4.項目簽約和保障
七、項目投融資路徑和要點
1.政策性銀行的融資路徑
2.集合投資的主要路徑和方法
3.ABO、Reits、CMBS、PPP等融資工具的優(yōu)劣和選擇
4.財政資金和補貼的合理利用
5.EOD結(jié)合片區(qū)開發(fā)的合理利用
八、項目實操建議、合法合規(guī)交易結(jié)構(gòu)搭建、盈利點分析
1.EOD模式試點申報與實施主體
2.EOD模式下的聯(lián)合體
3.EOD模式的核心價值
4.EOD模式6大主要收益來源
5.EOD實施的重難點
a)專業(yè)性要求高
b)綜合實施能力強
c)項目投資回報期長
6.EOD模式中的“采購工程”和“購買服務”
九、EOD模式中資金籌措方式
1.項目資本金的籌措方式
2.其他建設(shè)資金來源
十、EOD項目與產(chǎn)城融合模式
1.生態(tài)治理為基，重新定義生態(tài)資產(chǎn)
2.產(chǎn)業(yè)拓展為魂，創(chuàng)新綠色低碳產(chǎn)業(yè)
3.城市配套為網(wǎng)，塑造活力綠色場景
十一、EOD項目合規(guī)投資流程及主體分類
1.政府投資模式、企業(yè)投資模式關(guān)聯(lián)及區(qū)別解析
a)政府投資-政府投資條例
i.預算內(nèi)資金投資直接下達
ii.地方政府專項債券-政府投資的合規(guī)債務性融資
b)企業(yè)投資-企業(yè)投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風險管理
d)政府投資條例對于投資企業(yè)的利好與風險
3.企業(yè)投資項目核準和備案操作流程
a)企業(yè)投資項目的資金籌措
b)企業(yè)投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
十二、EOD項目投資類型與收入
1.地方政府財力評價雙體系
a)一般公共預算收入與基金性預算收入
b)地方政府負債率
2.項目投資可行性研究報告
a)項目是否屬于重大項目與國家戰(zhàn)略
b)項目投資經(jīng)濟可行性分析
3.三大類項目
a)經(jīng)營類項目
b)準經(jīng)營類項目
c)公益類項目
4.三大類項目工程
a)新建項目-BOT
b)在建項目-TOT
c)存量項目-TOT
5.項目三大付費方式
a)使用者付費
b)可行性缺口補助
c)政府付費
十三、EOD項目投資融資的邏輯、風險與挑戰(zhàn)
1.項目投資的收益與收益分配
a)投資人-投資模式、投資風險、投資收益、回款周期、投資回報、內(nèi)部收益率
b)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
c)政府方-防隱債、促投資、見效益
2.政府投資面臨的挑戰(zhàn)
d)財政處罰
e)審計追蹤
3.企業(yè)投融資面臨的挑戰(zhàn)
a)競爭激烈、放棄投資利潤、舍掉工程利潤
b)項目新技術(shù)風險、融資風險、運營風險、PP上漲風險累加
十四、EOD工程投資創(chuàng)新模式介紹及未來合規(guī)性展望
1.天津市薊運河（薊州段）全域水系治理、生態(tài)修復、環(huán)境提升及產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)EOD項目總體方案和市場化實施方案
2.地方政府專項債券EOD資金申報與使用
案例解析：交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源類、生態(tài)環(huán)保、民生
十五、投資模式合規(guī)性幾個重要文件要點
1.《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996]35號）
2.《中華人民共和國預算法》
3.《政府投資條例》
4.《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》
5.《銀行保險機構(gòu)進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》
十六、土地出讓金在投資模式創(chuàng)新中的合規(guī)性把握
1.納入政府基金預算管理
2.土地出讓金劃轉(zhuǎn)至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務部門征收以及支農(nóng)計提

第二講當前背景下EOD工程投資模式的創(chuàng)新風險管理
1.政府采購協(xié)議風險管理
a)采購工程
b)采購貨物
c)采購服務
2.特許經(jīng)營模式與風險管理
a)自負盈虧
b)補貼補助
c)政府購買
3.地方政府專項債券與風險管理
a)地方政府專項債券是政府投資合規(guī)性債務融資
b)專項債券受額度限制
c)2022年地方政府專項債券額度寬松
d)地方政府專項債券可做資本金
第三講EOD片區(qū)開發(fā)項目投資風險管理與項目實施全生命周期管理
一、模式的基本概念解讀
1.片區(qū)開發(fā)的國內(nèi)概念
1.片區(qū)投資開發(fā)策略
2.片區(qū)開發(fā)模式選擇
3.片區(qū)投資結(jié)構(gòu)設(shè)計
4.政府預算與現(xiàn)金回流設(shè)計
5.項目招標方式
6.投標文件清單和目錄制備
7.風險管理與協(xié)議設(shè)計
二、開發(fā)模式的作用
1.短期作用-解決政府沒錢
2.中期作用-創(chuàng)造投資收益與工程合同額
3.長期作用-鎖定地塊遠期增值
三、合規(guī)性管理與風險控制
1.六部委《基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》
2.《*辦公廳關(guān)于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2017〕7號)
3.國辦發(fā)【2018】101號文
4.《*關(guān)于推進*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》國發(fā)〔2019〕11號）
5.《關(guān)于促進具備條件的開發(fā)區(qū)向城市綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型的指導意見》（發(fā)改規(guī)劃〔2015〕2832號）
四、政府、社會資本投資投資人、施工方與使用者的平衡
1.政府訴求
a)高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
b)解決就業(yè)的效率
c)稅收的穩(wěn)定與效率
d)固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻
e)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2.投資人訴求
a)投資規(guī)模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
3.使用者訴求
a)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
b)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
五、片區(qū)開發(fā)前期政府財力與數(shù)據(jù)調(diào)研
1.項目可投性
a)聚焦主業(yè)、事前算贏
b)現(xiàn)金為王、收益為輔
2.項目可融性
a)區(qū)域條件、財力條件
b)項目條件、放寬審查
3.風險的可控性
a)決策自主
b)彼此制衡
4.項目風控案例解讀
六、片區(qū)開發(fā)投資前期城市選擇與區(qū)位選址
1.產(chǎn)業(yè)發(fā)展有動力
2.政府招商有壓力
3.商住開發(fā)有市場
4.基礎(chǔ)設(shè)施有根基
5.土地供應有保障
七、片區(qū)三級增值業(yè)務與難點風險挑戰(zhàn)
1.地塊增值、區(qū)域增值、資產(chǎn)增值
2.一級開發(fā)、二級開發(fā)、三級開發(fā)利潤
a)收益分成模式
b)鎖定價格模式

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