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房地產(chǎn)企業(yè)內部審計問題

【課程背景】
近年來隨著市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在如此激烈的市場競爭中得到生存與發(fā)展，首先應該對內部審計進行完善。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部審計工作中出現(xiàn)了一些問題，怎樣對這些問題進行解決成為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需解決的問題。本課程對房開企業(yè)內部審計中存在的問題進行探討，并提出一些解決的措施與對策。

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部審計中存在的高頻問題
1、經(jīng)營管理層中權利交疊、職責不明
2、未認識到內部審計的重要性
3、內部審計缺乏一定的獨立性
4、內控制度存在設計缺陷
5、內部控制執(zhí)行混亂及舞弊
6、審計手段滯后于會計核算
7、審計人員專業(yè)結構不合理
8、審計整改問題屢審屢犯

二、內部控制設計缺陷
（一）拿地階段
1、是否制定了完善的拿地環(huán)節(jié)的制度
2、做出拿地決策的標準及審批流程
3、拿地的方式及與各方簽訂的合作協(xié)議的附加承諾
（二）采購環(huán)節(jié)
1、采購方式的劃分及供應商入選條件
2、不合規(guī)的發(fā)標、招標、存在“地域保護”
3、招標公告中是否帶有明顯指向性
（三）、成本管理
1、制定成本預算，對超預算的項目重點分析原因及必要性不足
2、進度款支付及結算與合同約定付款進度及比例不符
3、獲取簽證清單，分析歷次簽證發(fā)生的合理性；
4、核對簽證審批時間與實際工程合同簽訂時間——先斬后奏
（四）工程管理
1、進度管理：
1）工程計劃臺賬等工程進度報告及見證性資料不全
2）工程現(xiàn)場管理與成本控制不相容崗位的分離
3）制度執(zhí)行過程中缺少督促機制
4）對違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施
2、工程質量管理：
1） 詢問是否制定了材料封樣、進場材料檢驗制度
2）從進場材料確認單上抽樣檢查是否經(jīng)過三方檢驗確認，
3）在現(xiàn)場查看是否材料管理比較混亂，無法使用或者閑置的情況
4）是否制定現(xiàn)場質量巡檢制度。
（五）銷售管理
1、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特性造成短期牟利行為
2、房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性的特點
3、信息溝通不對等，增加跨區(qū)域經(jīng)營管理的難度

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實務梳理
1、以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入
2、住宅銷售收入未申報納稅
3、支付地價費用無合法憑證
4、多計開發(fā)成本
5、建安成本畸高
6、公共配套設施支出無成本對象
7、增加注冊資本未繳印花稅
8、現(xiàn)金捐贈超標準稅前扣除
9、項目列支愈期借款利息

四、審計問題應對措施
1、制定審計制度及工作規(guī)范
1）“定期審計制度”
2）“審計聯(lián)絡員制度”
3）“審計巡查制度”
4）“審計報告制度”
5）“委托審計制度”
6）“工程預決算審計制度”
7）“審計復審制度”
2、明確審計的主要職權
1）檢查會計報表、會計賬簿、會計憑證、等文件資料；
2）檢查內部管理制度、規(guī)定和程序
3）審閱經(jīng)濟合同或協(xié)議；
4）檢查房地產(chǎn)項目資料；
5）檢查資金及其他財產(chǎn)，主要包括各種存貨、固定資產(chǎn)和貨幣資金等；
6）對審計中的有關事項進行調查并索取證明材料；
7）對嚴重違反國家法律人員的追責及建議；
8）對投資決策、企業(yè)經(jīng)營及可能存在的風險進行分析和評估；
9）提出改進管理、提高效益的建議，檢查審計結論的落實情況。
3、關注重視審計預警
1）預警報告的時間
①定期報告
②不定期的報告
2）預警報告的內容：
①公司的經(jīng)營陷入困境，或顯示出較大的風險；
②公司的財務狀況惡化，或顯示出較大的風險；
③ 公司的管理失控，或顯示出較大的風險。

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